1 月 12 日，戴德段在戴德梁行北京公司 2025 年終發(fā)布會(huì)上，梁行力戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理胡峰表示，房地中國的產(chǎn)市場還產(chǎn)金房地產(chǎn)市場的話，仍有巨大的有潛這個(gè)潛力可挖。從宏觀層面來看，擴(kuò)圍開啟與國際對(duì)比，不動(dòng)全球十大經(jīng)濟(jì)體中，融化除中國、新階印度和巴西等發(fā)展中國家房地產(chǎn)增加值占 GDP 比重不到 10%，戴德段其他區(qū)域超過 10%，梁行力美國房地產(chǎn)增加值占 GDP 達(dá) 12.2%，房地中國為 6.3%，產(chǎn)市場還產(chǎn)金表明中國房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)直接貢獻(xiàn)并不偏高，有潛反而處于國際中下偏低水平。擴(kuò)圍開啟從市場未來方向來看，基礎(chǔ)設(shè)施公募 REITs 試點(diǎn)范圍擴(kuò)容至寫字樓與酒店類資產(chǎn)，標(biāo)志著中國不動(dòng)產(chǎn)金融化進(jìn)程邁入全新階段。這一重大政策突破，不僅為存量資產(chǎn)盤活提供了標(biāo)準(zhǔn)化、市場化的退出通道，為機(jī)構(gòu)投資者拓展了更具縱深與多樣性的配置選擇，更向商辦與酒店市場的價(jià)值重塑及運(yùn)營提升注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。

據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，從中美房地產(chǎn)行業(yè)增加值的構(gòu)成結(jié)構(gòu)來看，美國房地產(chǎn)增加值達(dá) 3.5 萬億美金，其中房地產(chǎn)出租占比約 77%，其中住宅和商業(yè)租賃有 3000 億美金傭金的市場規(guī)模，商業(yè)傭金約 480 億美金；中國房地產(chǎn)增加值為 1.2 萬億美金，其中房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營占比 50% 以上，物業(yè)管理占 15%，自用住房占 29%，房地產(chǎn)中介占 6%。在此背景下，市場正從單純依賴開發(fā)銷售的模式，加速轉(zhuǎn)向 " 投、融、管、退 " 全周期能力的競爭，房地產(chǎn)市場也還有非常大的發(fā)展空間。

政策層面，2025 年 12 月 31 日證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，正式將寫字樓、酒店等商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募 REITs 試點(diǎn)范圍，同步印發(fā)的配套通知明確推進(jìn) REITs 市場擴(kuò)容擴(kuò)圍，建立 "1+3+N" 制度體系，大幅提升審核效率，將受理至首次反饋意見時(shí)間從 30 個(gè)工作日縮短至 20 個(gè)工作日。上交所同步修訂業(yè)務(wù)規(guī)則，完善商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 上市審核、發(fā)售交易等全流程規(guī)范，進(jìn)一步優(yōu)化擴(kuò)募機(jī)制，將擴(kuò)募間隔期縮短至 6 個(gè)月。一系列政策舉措為存量資產(chǎn)盤活提供了標(biāo)準(zhǔn)化、市場化的退出通道，也為機(jī)構(gòu)投資者拓展了更具縱深與多樣性的配置選擇。

從市場發(fā)售情況來看，我國公募 REITs 市場已邁入規(guī)?；l(fā)展階段。截至 2025 年末，境內(nèi)公募 REITs 市場總發(fā)行產(chǎn)品數(shù)量達(dá) 79 單，總發(fā)行規(guī)模（含擴(kuò)募）突破 2100 億元，其中 2025 年新發(fā)行產(chǎn)品 20 單、擴(kuò)募 5 單，合計(jì)募資規(guī)模達(dá) 473.35 億元，市場規(guī)模穩(wěn)居亞洲第一、全球第二。值得關(guān)注的是，商業(yè)類 REITs 表現(xiàn)亮眼，華夏中海商業(yè) REIT 曾創(chuàng)下 320 倍的超額認(rèn)購紀(jì)錄，充分體現(xiàn)市場對(duì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn) REITs 的認(rèn)可。2026 年初，公募 REITs 二級(jí)市場更迎來 " 四連陽 " 開門紅，數(shù)據(jù)中心、產(chǎn)業(yè)園等板塊領(lǐng)漲，中證 REITs 指數(shù)環(huán)比上漲 1.86%，市場活躍度持續(xù)提升。

戴德梁行分布了第六期《中國 REITs 指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》。戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部助理董事、REITs 研究中心主任張愷玲表示，資本化率作為不動(dòng)產(chǎn)核心定價(jià)錨點(diǎn)，直接反映行業(yè)信心與投資邏輯。隨著公募 REITs 正式拓展至寫字樓、酒店賽道，這份報(bào)告將通過跟蹤核心業(yè)態(tài)資本化率變動(dòng)，為行業(yè)錨定發(fā)展方向，助力商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值挖掘，進(jìn)一步完善多層次 REITs 市場價(jià)值體系。

對(duì)于 2026 年市場趨勢，戴德梁行北區(qū)首席政策分析專家、北區(qū)研究部主管魏東指出，2026 年作為 " 十五五 " 規(guī)劃的開局之年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍以穩(wěn)健為主基調(diào)，中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的 " 跨周期調(diào)節(jié) " 將兼顧當(dāng)前問題解決與長遠(yuǎn)發(fā)展布局，擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的核心抓手。

針對(duì)北京區(qū)域市場，戴德梁行北區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管鄧姍姍復(fù)盤 2025 年北京寫字樓市場表現(xiàn)后強(qiáng)調(diào)，2026 年市場仍將面臨多重挑戰(zhàn)，提升核心競爭力、實(shí)現(xiàn)市場突圍是業(yè)主需直面的重要課題。北區(qū)商業(yè)部主管孟祎則從 " 長期主義 " 視角提出商業(yè)業(yè)態(tài)創(chuàng)新路徑，她介紹，2025 年北京零售市場新增 110 萬平方米優(yōu)質(zhì)空間，老舊項(xiàng)目升級(jí)改造成效顯著，市場呈現(xiàn)商業(yè)空間向 " 城市客廳 " 轉(zhuǎn)型、IP 運(yùn)營矩陣化、資本理念長期化三大特征，未來以文化賦能商業(yè)、場景創(chuàng)新突破瓶頸將成為商業(yè)市場韌性增長的關(guān)鍵。

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