第一財(cái)經(jīng) 孫夢凡

　　2025年樓市遏制了螺旋式下滑風(fēng)險(xiǎn)，樓市初步實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)目標(biāo)。前高

　　自2021年下半年以來，后低房地產(chǎn)本輪調(diào)整已有四年有余。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)已逐剛剛過去的調(diào)整2025年，是年后行業(yè)邁入企穩(wěn)修復(fù)的關(guān)鍵一年，也是步企政策從“托底紓困”轉(zhuǎn)向全面提振信心、激活住房需求的樓市一年。

　　這一年，前高行業(yè)多項(xiàng)關(guān)鍵數(shù)據(jù)，后低顯示房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”出現(xiàn)一定成效。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)已逐機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，調(diào)整2025年商品房成交規(guī)模降幅較上年收窄，年后預(yù)計(jì)全年銷售面積約8.9億平方米、步企銷售金額8.4萬億元，樓市其中四季度百城新房成交面積環(huán)比增長4%、12月環(huán)比增長18%。

　　樓市情緒的真實(shí)“溫度計(jì)”——二手房交易市場，今年則真正進(jìn)入“市場化深水區(qū)”，新房市場與二手房形成涇渭分明的運(yùn)行體系，價(jià)格、客戶等特征均大幅分化。受掛牌量高企等因素影響，存量房價(jià)格持續(xù)下調(diào)，剛需房源成為交易主力，并帶動(dòng)成交量提升。

　　“在一系列政策干預(yù)下，2025年住宅市場暫時(shí)遏制了螺旋式下滑風(fēng)險(xiǎn)，初步實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)的目標(biāo)?！睓C(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，但深層次的結(jié)構(gòu)性庫存問題、房價(jià)盤整預(yù)期仍未完全解決，預(yù)計(jì)2026年政策有發(fā)力空間，市場將進(jìn)入“弱復(fù)蘇、緩平衡、深分化”筑底階段。

　　全力清理限制性政策

　　2025年，房地產(chǎn)行業(yè)的政策主基調(diào)是清理限制性措施、促進(jìn)住房需求釋放。

　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至12月1日，全國有超210省市(縣)出臺(tái)政策約560條，政策優(yōu)化頻次較2024年有所下降，主要圍繞激活需求、優(yōu)化供給兩方面落地具體舉措。

　　為激活購房者的購房需求，各地主要從清理限制性措施、優(yōu)化公積金貸款、加大購房補(bǔ)貼力度、降低住房交易稅費(fèi)等方面發(fā)力，以持續(xù)降低購房成本，釋放潛在購房需求入市。

　　12月末，北京發(fā)布樓市新政，進(jìn)一步放松限制性政策，從限購、信貸、公積金貸款等方面進(jìn)行優(yōu)化，降低非戶籍家庭社保/個(gè)稅年限要求，不再區(qū)分首套、二套商貸利率。

　　作為全國樓市調(diào)控的“高地”，北京接連放寬限購等政策極具代表性，意味著樓市已進(jìn)入基本清理不合理限制措施的時(shí)代。其他城市中，廣州全面取消限購、限售、限價(jià)，上海放寬郊區(qū)限購條件，深圳放寬非核心區(qū)限購，政策優(yōu)化力度逐步加大。

　　截至目前，全國層面首付比例、房貸利率已降至歷史低位，公積金貸款政策也大幅放寬。一線及核心二線城市，陸續(xù)放松了實(shí)施多年的限購政策，部分區(qū)域或改善型需求的限制被解除。

　　為促進(jìn)市場交易、打通置換鏈條，全國層面的降稅費(fèi)政策也在發(fā)力。譬如，日前財(cái)政部發(fā)布新政，將個(gè)人購買不足2年的住房對(duì)外銷售的增值稅征收率由5%下調(diào)為3%，大幅降低了二手房交易成本，有利于加速交易流轉(zhuǎn)，提升二手房交易活躍度。

　　在激活市場需求的同時(shí)，存量房“去庫存”行動(dòng)也在展開，以促進(jìn)市場供求恢復(fù)平衡。

　　據(jù)中指不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月末，全國各地公示擬使用專項(xiàng)債收回收購存量閑置土地的數(shù)量超4800宗，總用地面積超2.5億平方米，總金額超6500億元。在收購存量商品房方面，多地收購項(xiàng)目落地，比如截至9月初，廣西累計(jì)收購存量住房2.9萬套。

　　與此同時(shí)，各地去庫存、控增量、優(yōu)供給多管齊下，在住房發(fā)展年度計(jì)劃中，遵循“人、房、地、錢”的要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對(duì)供應(yīng)規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)行明確及優(yōu)化。如北京明確加大站城融合力度，成都深化土地供應(yīng)“三色”管理機(jī)制，“好房子”建設(shè)也在發(fā)力。

　　易居研究院表示，2025年，全國房地產(chǎn)政策的精準(zhǔn)性顯著提升，各地?cái)[脫了以往“一刀切”的調(diào)控模式，根據(jù)市場供求狀況、人口流動(dòng)趨勢、庫存水平等因素制定差異化政策。一線城市政策以“邊際優(yōu)化、穩(wěn)中有松”為主，二線城市政策則“全面放松、精準(zhǔn)刺激”。

　　樓市“先升后降再穩(wěn)”

　　數(shù)輪調(diào)控政策作用下，今年的樓市行情也幾經(jīng)變幻。

　　克而瑞表示，今年一季度市場呈現(xiàn)升溫態(tài)勢，3月“小陽春”創(chuàng)下年內(nèi)成交小高峰；5月中下旬至6月，市場又迎來一輪集中爆發(fā)，剛需和部分改善需求迅速入場，7、8月成交量高點(diǎn)回落。到四季度，百城新房成交面積環(huán)比小幅增長4%，其中12月新房成交面積環(huán)比增18%。

　　從全年新房交易規(guī)?？?，該機(jī)構(gòu)表示，2025年預(yù)計(jì)銷售面積約8.9億平方米、銷售金額8.4萬億元，分別同比下降9%和13%，其中銷售面積降幅較上年收窄4個(gè)百分點(diǎn)?！?024年下半年行業(yè)交易量已大幅抬升，2025年新房交易量同比降幅收窄的表現(xiàn)，符合市場較佳預(yù)期。”

　　改善型住房需求，成為今年新房市場的重要支撐。根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年以來，30城120平米以上戶型新房成交占比持續(xù)提升，其中120～144平米戶型占比超30%。從成交總價(jià)段看，前11月北京、上海1000～2000萬的新房成交套數(shù)同比分別增長38%、22%。

　　盡管如此，經(jīng)過四年深度調(diào)整周期，當(dāng)前新房市場的整體成交規(guī)模，已較2021年的峰值下降近五成。從整個(gè)“十四五”時(shí)期來看，中指研究院指出，期內(nèi)全國新建商品房銷售總面積約58 億平米，較“十三五”下降 25%，2025年銷售面積較歷史高點(diǎn)下降約五成。

　　曾經(jīng)高增長、追規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)，也在行業(yè)出清周期逐漸“瘦身”。截至2025年末，行業(yè)銷售規(guī)模超千億的房企僅十家，依次為保利發(fā)展、中海地產(chǎn)、華潤置地、招商蛇口、綠城中國、萬科地產(chǎn)、建發(fā)房產(chǎn)、中國金茂、越秀地產(chǎn)、濱江集團(tuán)。

　　相較于新房市場的不斷“瘦身”，二手房市場已成為樓市成交的“主力戰(zhàn)場”。

　　克而瑞表示，去年二手房市場與新房不再是簡單的聯(lián)動(dòng)關(guān)系，而是形成了涇渭分明的“雙軌運(yùn)行”體系，兩者在價(jià)格體系、客戶群體、流通邏輯上均出現(xiàn)顯著背離。新房“限價(jià)錨”逐漸消失后，與周邊二手房“價(jià)格倒掛”逐漸消失，使得二手房價(jià)格真正進(jìn)入“市場化深水區(qū)”。

　　從成交趨勢看，二手房成交全年呈“先升后降再穩(wěn)”走勢，穩(wěn)住了基本盤。據(jù)克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年全國重點(diǎn)30城市二手住宅累計(jì)成交面積約2.14億平方米，為新房面積的1.85倍，同比持平微增0.2%，成交規(guī)模再次創(chuàng)2021年行業(yè)調(diào)整以來的新高。

　　易居研究院表示，2025年截至11月，北上廣深四個(gè)一線城市，全年二手住宅的累計(jì)成交量達(dá)到519021套，不僅超越2024年同期水平(496532套)，更是近四年來首次突破51萬套大關(guān)，達(dá)到近9年的第三高水平，僅次于2020和2021年。

　　“一線城市二手房交易積極態(tài)勢值得肯定，它標(biāo)志著市場在經(jīng)歷2022年的周期性深度大調(diào)整后，已連續(xù)三年實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步回升，復(fù)蘇軌跡清晰且穩(wěn)健?！币拙友芯吭赫J(rèn)為，得益于各地積極有力的購房政策支持，市場基本面積極修復(fù)，價(jià)格調(diào)整到位后需求出現(xiàn)釋放。

　　2026繼續(xù)去庫存穩(wěn)預(yù)期

　　2025年的樓市雖止跌回穩(wěn)見成效，穩(wěn)住了整體成交規(guī)模，但仍存在一些深層次問題。

　　易居研究院表示，在經(jīng)歷2016-2021年持續(xù)攀升的繁榮期后，2022-2025年房地產(chǎn)經(jīng)歷了罕見的四年長周期下行，充分說明市場處于深刻調(diào)整過程中。連降四年，和房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化有直接關(guān)系，也警示市場存在需求不足的風(fēng)險(xiǎn)。

　　該研究院表示，截至目前，二手房交易規(guī)?？傮w不錯(cuò)，銷售市場的形勢分析需把新房二手房進(jìn)行統(tǒng)籌，并理性看待。與此同時(shí)，要認(rèn)識(shí)到潛在購房需求不足的問題，后續(xù)要在政策效應(yīng)進(jìn)一步釋放以及需求挖掘方面發(fā)力，尤其要重視“去庫存”工作。

　　日前出臺(tái)的降二手房交易稅費(fèi)政策，便是當(dāng)前市場存在一定癥結(jié)的例證。在業(yè)內(nèi)看來，近期二手房價(jià)格同比跌幅連續(xù)2個(gè)月擴(kuò)大，好房子項(xiàng)目去化也有所下降，開始轉(zhuǎn)向“價(jià)格競爭”；市場循環(huán)有所堵塞，“賣舊買新”的置換型需求減少，改善置換出現(xiàn)受阻。

　　因此，在全新到來的2026年，房地產(chǎn)行業(yè)止跌回穩(wěn)的進(jìn)程依然不容松懈。

　　中指研究院認(rèn)為，2026年是“十五五”開局之年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)2026年經(jīng)濟(jì)工作進(jìn)行全面部署，強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)定信心，實(shí)現(xiàn)“十五五”良好開局。房地產(chǎn)作為最大的內(nèi)需之一，在擴(kuò)大內(nèi)需方面仍將發(fā)揮重要作用，接下來各項(xiàng)政策措施有望繼續(xù)落實(shí)。

　　易居方面也認(rèn)為，2026年是持續(xù)挖掘市場需求的關(guān)鍵年，尤其在城中村改造、危舊房改造、支持困難群體購房、引導(dǎo)二手房房東置換需求釋放等方面，能夠激發(fā)較多潛在的市場需求；好房子的建設(shè)將更加規(guī)范和具有吸引力，有力促進(jìn)銷售市場的向好發(fā)展。

　　與此同時(shí)，2026年“去庫存”工作也將提速，或?qū)⒊雠_(tái)更有力和精準(zhǔn)的政策。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已明確去庫存導(dǎo)向，將其作為防范化解風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)住樓市的抓手。后續(xù)，各地或會(huì)加大力度收儲(chǔ)存量商品房，以用作保障房房源，較快地實(shí)現(xiàn)庫存規(guī)模的削減。

　　從長遠(yuǎn)來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展空間。據(jù)中指測算，“十五五”時(shí)期全國城鎮(zhèn)住房需求總量約49.8億平米。除了市場化商品住宅，保障性住房等也會(huì)消化部分增量需求，綜合按照70%～80%的轉(zhuǎn)化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預(yù)計(jì)為7～8億平米。

　　“行業(yè)深層次的結(jié)構(gòu)性庫存問題、房價(jià)預(yù)期等仍未完全解決，市場信心的修復(fù)仍需要更長過程。”克而瑞認(rèn)為，展望2026年，市場整體將進(jìn)入“弱復(fù)蘇、緩平衡、深分化”的階段，在保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性基礎(chǔ)上，重塑市場新的供求平衡，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。